继以35.73亿元人民币，赚毛利1.27亿元出售上海虹口SOHO严重不足10天后，昨日，SOHO中国再度获释要整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的消息。参照中国报告网公布《2017-2022年中国物业服务行业发展态势及十三五竞争策略分析报告》继以35.73亿元人民币，赚毛利1.27亿元出售上海虹口SOHO严重不足10天后，昨日，SOHO中国再度获释要整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的消息。 据近日《证券日报》记者向SOHO中国方面证实，自2012年8月份SOHO中国宣告由散售向持有人物业运营转型之后，尽管多次出售上海的办公物业资产，在北京也曾散售一部分物业，但这是第一次整售北京的物业资产。 有一点注目的是，有业内人士向《证券日报》激进估算了光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的市值，预计总计销售额将多达105亿元。换言之，若上述两个项目在今年顺利转让，这将意味著从2014年开始，四年内，SOHO中国将通过销售京沪两地办公物业买入多达340亿元。 转型后首次整售在京资产 事实上，光华路SOHO2是SOHO中国旗下“很有故事”的资产，SOHO中国持有人该项目早已有10年左右时间，但享用其租金收益则仅有3余年时间。 据记者理解，光华路SOHO2坐落于北京CBD，原光华路SOHO正对面，由德国GMP建筑事务所设计，自2014年底启动招商，目前项目的整体出租率多达98%，办公租户以文化传媒、科技互联网、金融类居多，商业租户以展出展出类居多。 如今繁盛时尚的光华路SOHO2前身是一个享有简单“经历”的坑。“我们接掌时它就是一个坑，这个坑凿了近13年的时间，当时下面的树根都宽的2人细了。”潘石屹曾向《证券日报》记者坦言，这个项目非常复杂，在当时这就是一个十分危险性的项目。
资料表明，该项目最先是海南一家上市公司琼民源所持有人，但由于老板被捉，之后由北京中关村科技并购。然而由于地理位置等类似原因，该项目如期并未动工，直到2007年政府插手，华远当时的董事长任志强接掌了该项目，意味着一个月后转卖给了潘石屹。 任志强持有人该项目一个月后调高1亿余元卖给了潘石屹，彼时，SOHO中国刚上市。据报，光华路SOHO2的并购合约金额为10.3亿元，而潘石屹当年IPO筹措到了19.7亿美元。 然而，该项目自SOHO中国接掌后之后官司大大，“因为项目牵涉的时间很长，有各种纠纷，有的官司我们都是第七被告、第九被告，知道很简单。”潘石屹曾告诉他记者。 从计划2008年开始预售到2014年底启动招商，经过各种“简单的经历”后，光华路SOHO2开始沦为SOHO中国租金收益的最重要助力。 据SOHO中国2016年年报表明，2016年度，光华路SOHO2租金收益约2.1亿元。同年，SOHO中国的租金收益为15亿元，光华路SOHO2贡献了13%以上。 更加最重要的是，鉴于客观简单的历史，潘石屹持有人该项目10年左右时间，如今SOHO中国名下可整售该商业办公项目的面积是9.43万平方米。 “现在北京CBD核心物业整售的并不多，周边这类物业售价一般在9万元-10万元/平方米，激进估算，以7.5万元/平方米售价计算出来，SOHO中国名下的该物业市值将约70亿元，但考虑到整售，可能会有一些优惠。”第一太平戴维斯华北区研究及顾问咨询部董事熊志坤向《证券日报》记者透漏，即使有优惠，其市值也会减少多少，因为北京写字楼市场对这类物业市场需求相当大。 显而易见，该笔物业若顺利出售，为SOHO中国带给大笔现金的同时，也将为其带给十分可观的利润。 高位售出资产未来将会超强340亿元 有一点注目的是，光华路SOHO2虽然是潘石屹转型后首次意欲整售的在京资产，但在上海市场，SOHO中国早已已完成多笔资产的出让。 2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格出售了上海SOHO海伦广场及静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；2015年3月份，潘石屹在SOHO中国2015年度业绩发布会上宣告，SOHO中国将拿走旗下个别项目，尝试整体出售。同年9月份，潘石屹将当年闹得上法庭的外滩地王股权转让给复星，涉资84.93亿元；2016年7月份，SOHO中国宣告，将旗下SOHO世纪广场项目一整售予总部坐落于上海的国华人寿保险股份有限公司，成交价总额为32.97亿元，折算单价约7.67万元/平方米；今年6月份，SOHO中国以35.73亿元出售虹口SOHO。 换言之，潘石屹在4年内早已出售了5个半上海项目，总计金额约236亿元，2014年至今，每年最少变卖一个上海项目。 而此次启动整售的项目仍有上海资产。SOHO中国回应，坐落于上海虹桥临空经济园区的凌空SOHO，由著名建筑设计师扎哈·哈迪德设计，SOHO中国名下可整售商业办公面积12.82万平方米。目前整体出租率多达95%，办公租户以文化传媒、科技互联网、航空、物流类居多，商业租户以展出展出类、餐饮类居多。
“在虹桥商务区，这类物业售价在5万元-6万元/平方米之间，以12.8万平方米的可租面积计算出来，总价大约为60亿元-70亿元之间，但考虑到整体出售，有可能总价在40亿元左右。”同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者如是透漏。 按此计算出来，上述两个项目市场估值未来将会超过110亿元，预计有可能在105亿元以上。若两个项目都能顺利出售，有可能将为SOHO中国流经多达100亿元的现金。2014年以来，SOHO中国通过出售资产套现金额也将超过340亿元以上。 对这两个项目的整售，潘石屹也坦言：“低买高卖是经商遵循的永恒不变的规律，我们不会根据市场变化和走势大大优化产品组合，维持自身的灵活性，维持轻盈的状态。” 熊志坤和张宏伟也皆向本报记者回应，SOHO中国出售资产归属于高位买入，是根据市场走势做出的辨别，很长时间。 据记者理解，若再加2017年全新入市的SOHO天山广场，以及2018年底将要竣工的丽泽SOHO和古北SOHO，SOHO中国持有人物业的建筑面积将超过160多万平方米，但若上述两个项目售出后，估算则不会降到140余万平方米。 必须一托的是，在经历了转型初期阵痛后，2014年至2016年，SOHO中国的租金收益分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。在潘石屹眼中，这意味著转型的顺利，但自2013年提供北京丽泽一个项目后，SOHO中国再行仍未任何新项目进账。若售出上述两个项目，每年将损失逾3亿元的租金收益。但随着新项目转入缴租期，租金收益则有可能较慢下跌。 资料来源：中国报告网整理，刊登请求标明原文继以35.73亿元人民币，赚毛利1.27亿元出售上海虹口SOHO严重不足10天后，昨日，SOHO中国再度获释要整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的消息。
